繰上返済の「期間短縮」と「返済額軽減」、そして「返さずに投資する」を比べます。減る利息から住宅ローン控除が減る分を差し引き、浮いたお金の運用も入れて、元の完済の年に手元のお金がいくら増えるかで比べます。
繰上返済しない場合(そのお金は預金のまま)を0として比べています。右にのびるほど得、左にのびると損です。
繰上返済しない場合との差です。繰上返済の年は返したお金の分だけいったん下がり、そのあとの返済の減り(と運用)で取り戻していきます。線が0より上にあれば、その年の時点で得です。
| 繰上返済なし | 期間短縮 | 返済額軽減 | 控除が終わってから(期間短縮) | 返さずに投資 |
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住宅ローン控除は「年末残高(借入限度額まで)×0.7%」を、名義人の所得税と住民税(所得税の課税所得の5%・最大9.75万円)の範囲で計算しています(年収は毎年同じとして)。元利均等返済。手数料・団信・金利の変化は考えていません。投資は毎年同じ利回りで増える前提で、浮いた返済は毎年の終わりに入れています。実際の投資は値動きがあり、元本を下回ることもあります。繰上返済で減る利息は、確実に減るお金です。
・期間短縮は利息が大きく減りますが、年末残高が早く減るので住宅ローン控除も減ります。返済額軽減は利息の減りは小さいものの、毎月の返済が軽くなります。
・金利が控除率(0.7%)より低いと、控除期間中は借りたままのほうが得なことがあります(いわゆる逆ざや)。控除期間が終わってから返す方法とも比べてみてください。
・ローンの金利より投資の利回りが高いと、返さずに投資した方が増えやすくなります。ただし投資は利回りが約束されず、暴落の年もあります。「分かれ目の利回り」より余裕があるかどうかで考えると安心です。
・繰上返済で、最初の返済の月から最後の返済の月までが10年未満になると、その年から住宅ローン控除を受けられなくなります(国税庁 No.1225)。
・手元の預金は、生活費の3〜6か月分を残しておくのが目安です。
この計算は概算です。実際の利息・控除は、金融機関の返済予定表や源泉徴収票で確認してください。
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